Amministrazione Condominiale
Per la nomina dell’Amministratore, è richiesto un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.
Le tabelle millesimali sono un documento in cui vengono riportati i valori proporzionali delle singole unità immobiliari di ciascun condòmino. Ogni condòmino ha una quota di proprietà sulla base della quale vengono calcolate le sue quote di spesa relative ai servizi condominiali e le relative riparazioni. Queste quote di proprietà sono rappresentate in millesimi o quote.
No, il debito è personale. Gli altri condomini non sono obbligati a pagare le spese condominiali non pagate da un condomino moroso. La responsabilità del pagamento delle spese condominiali grava sul singolo condomino e non sugli altri. In caso di mancato pagamento, l’Amministratore deve avviare le procedure per il recupero del credito.
Tutti i requisiti richiesti all’Art.71 bis del Codice Civile.
L’articolo indica che, per esercitare la professione di Amministratore di condominio, è necessario soddisfare i seguenti requisiti:
- essere maggiorenni
- godere dei diritti civili
- non essere stati dichiarati interdetti o inabilitati
- non essere stati condannati per delitti non colposi, ovvero per delitti contro la pubblica amministrazione, il patrimonio o la fede pubblica
- non essere stati sottoposti a misure che limitano la libertà personale ovvero a pena detentiva non espiata o a misura di sicurezza personale.Inoltre, è necessario che l’Amministratore abbia superato un esame per l’esercizio della professione e sia abilitato ad esercitare la professione di Amministratore di condominio.
La polizza postuma decennale è una polizza assicurativa che copre i danni causati da terzi da eventuali problemi strutturali dell’edificio condominiale. Questa polizza è obbligatoria per Legge in Italia per tutti i condomini che hanno completato la costruzione dell’edificio a partire dal 1° gennaio 1996. La polizza postuma decennale copre i danni causati da problemi strutturali per un periodo di 10 anni a partire dalla fine dei lavori di costruzione e garantisce la riparazione o la ricostruzione dell’edificio in caso di eventuali danni.
Il fondo cassa può essere istituito dalla maggioranza dei condomini in qualsiasi momento, attraverso una delibera assembleare. Il fondo cassa è un fondo di riserva che viene utilizzato per finanziare spese straordinarie o impreviste per la manutenzione o il miglioramento delle parti comuni dell’edificio.
Il suo ammontare viene determinato dalla maggioranza dei condomini in assemblea, e le quote vengono ripartite in base ai millesimi di proprietà di ciascun condomino.
Il fondo cassa è una parte del bilancio condominiale che rappresenta la somma di denaro accumulato dal condominio per finanziare le spese straordinarie. Questo fondo viene alimentato dalle quote condominiali che i proprietari di appartamenti pagano regolarmente e viene utilizzato per pagare le spese impreviste. Il fondo cassa è un elemento importante per garantire la stabilità finanziaria del condominio e per consentire all’Amministratore di gestire le spese in modo efficace e tempestivo.
La differenza tra una delibera nulla e una delibera annullabile consiste nella loro validità giuridica. Una delibera nulla è un atto che non ha alcun effetto giuridico perché emesso in contrasto con la normativa vigente o con gli statuti del condominio. Al contrario, una delibera annullabile è un atto valido, ma che può essere impugnato da uno o più condomini perché contrario ai principi di Legge o agli statuti del condominio. In questo caso, l’annullamento può essere ottenuto solo attraverso un’azione legale dinanzi al tribunale.
La polizza globale fabbricato copre i danni alle parti comuni del condominio, ma non copre ogni tipo di danno. La copertura dipende dalle condizioni e dalle limitazioni previste nel contratto di assicurazione. È importante leggere attentamente il contratto per capire quali danni rientrano o meno nella copertura assicurativa.
Sì, se i condòmini sono più di 10, il Condominio è obbligato ad avere un regolamento che disciplini l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi. In assenza di un regolamento, vengono applicate le disposizioni del Codice Civile in materia di condominio.
L’Amministratore è tenuto per Legge alla predisposizione del registro di anagrafe condominiale e pertanto detiene i recapiti e indirizzi dei condòmini.
No, non è obbligatorio avere un sito internet per il condominio.
L’Amministratore non può essere delegato a rappresentare uno o più condomini in assemblea secondo quanto previsto dall’articolo 67 comma 5 delle disposizioni attuative del Codice Civile. La delega all’Amministratore comporterebbe un difetto nella formazione della delibera e potrebbe portare all’annullabilità della stessa.
In Italia per costituire un condominio, è necessaria la volontà di almeno due proprietari di unità immobiliari diverse.
In Italia, è obbligatorio nominare un Amministratore quando il condominio è composto da più di otto unità immobiliari.
L’Amministratore di Condominio è soggetto a diversi controlli. Ecco alcuni dei principali soggetti che possono svolgere questo compito:
Assemblea dei condomini: l’Assemblea è l’organo di rappresentanza dei condomini e ha il potere di controllare l’Amministratore. L’Assemblea può revocare l’incarico dell’Amministratore in qualsiasi momento se ritiene che non stia svolgendo correttamente il suo compito.
Revisore dei conti: se previsto dal regolamento condominiale, il Revisore dei conti ha il compito di controllare la contabilità condominiale e di verificare che l’Amministratore stia svolgendo il suo compito in maniera corretta.
Organi giudiziari: in caso di controversie o di presunto illecito da parte dell’Amministratore, gli organi giudiziari possono intervenire per eseguire accertamenti e verificare la regolarità delle attività svolte.
La scelta dei fornitori del condominio è generalmente effettuata dall’Amministratore di Condominio che è responsabile di curare i rapporti con i fornitori e di stipulare i contratti per conto del condominio.
In alcuni casi, la scelta dei fornitori può essere effettuata dall’assemblea dei condomini, che può deliberare su questo argomento e stabilire le regole per la selezione e l’affidamento dei lavori.
In ogni caso, è importante che la scelta dei fornitori sia effettuata in maniera trasparente e sulla base di criteri di qualità e di convenienza economica, per garantire il miglior servizio possibile al condominio e per ottimizzare le spese condominiali.
L’assemblea ordinaria dei condomini va convocata almeno una volta all’anno, per il rinnovo del mandato all’Amministratore, nonché discutere e approvare i rendiconti di gestione amministrativa.
Diversa è l’assemblea straordinaria che può essere convocata in qualsiasi momento in caso di necessità, ad esempio per discutere di importanti questioni condominiali o per approvare eventuali opere straordinarie.
È importante che l’assemblea venga convocata regolarmente per garantire la partecipazione attiva dei condomini alla gestione del condominio.
L’Amministratore di Condominio è un professionista incaricato a rappresentare e tutelare gli interessi dei condomini secondo imparzialità, rispettando la Legge e applicando la stessa per la risoluzione delle problematiche condominiali.
L’Amministratore può essere revocato dall’assemblea condominiale o, su istanza del singolo condomino, dall’autorità giudiziaria.
La durata in carica dell’Amministratore è di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
Al termine del mandato, l’Amministratore può essere rieletto e quindi rinnovato nell’incarico o sostituito da un altro professionista.
Spese Condominiali
Sì, l’Amministratore del condominio deve agire per il recupero del credito verso l’inquilino che non paga le spese condominiali mettendo per conoscenza la proprietà. Se l’inquilino non adempierà, risponderà dapprima il proprietario, il quale poi si rivarrà sul proprio inquilino.
No, il debito è personale. Gli altri condomini non sono obbligati a pagare le spese condominiali non pagate da un condomino moroso. La responsabilità del pagamento delle spese condominiali grava sul singolo condomino e non sugli altri. In caso di mancato pagamento, l’Amministratore deve avviare le procedure per il recupero del credito.
Nel caso di spese deliberate prima della vendita, i cui lavori vengono iniziati o si protraggono dopo la vendita, il pagamento è dovuto dall’acquirente, essendo lui, nel momento della richiesta di pagamento, condòmino.
Sì, le spese condominiali possono essere pagate presso lo studio dell’Amministratore. Detto questo è sempre preferibile il bonifico bancario.
Non devono apparire voci del genere perché il bilancio deve essere chiaro, comprensibile e di facile lettura.
Se dovessero esserci voci generiche o incomprensibili sul bilancio condominiale, sarebbe opportuno chiedere maggiori informazioni e chiarimenti all’Amministratore di condominio.
Se non si ricevesse una risposta soddisfacente, sarebbe possibile sollevare la questione in assemblea condominiale per avere una decisione collettiva sulla questione. In ultima istanza, è possibile rivolgersi ad un revisore, esperto di diritto condominiale per avere assistenza e consiglio sulle azioni da intraprendere.
Problemi Condominiali
Sì, l’Amministratore del condominio deve agire per il recupero del credito verso l’inquilino che non paga le spese condominiali mettendo per conoscenza la proprietà. Se l’inquilino non adempierà, risponderà dapprima il proprietario, il quale poi si rivarrà sul proprio inquilino.
No, il debito è personale. Gli altri condomini non sono obbligati a pagare le spese condominiali non pagate da un condomino moroso. La responsabilità del pagamento delle spese condominiali grava sul singolo condomino e non sugli altri. In caso di mancato pagamento, l’Amministratore deve avviare le procedure per il recupero del credito.
In caso di problemi legati all’accumulo di deiezioni di piccioni sulla superficie condominiale, è possibile che il Condominio decida di prendere provvedimenti per risolvere il problema. Questi possono comprendere l’installazione di deterrenti per uccelli e/o la pulizia delle superfici interessate. Se la situazione persiste, può essere necessario richiedere l’intervento di un professionista specializzato per risolvere il problema. In ogni caso, la soluzione deve essere decisa in assemblea e concordata tra i condòmini.
No, a patto che il cono di registrazione della videocamera inquadri esclusivamente l’area di sua proprietà. È opportuno segnalare ai terzi, tramite avviso, che l’area è videosorvegliata.
Se un condomino non paga le spese condominiali, l’Amministratore del condominio deve adottare provvedimenti per recuperare il credito. Questi possono includere vari passaggi, dal sollecito di pagamento a mezzo raccomandata, all’avvio della procedura per la riscossione del credito tramite azione legale. In ogni caso, è importante che l’Amministratore agisca in modo tempestivo e seguendo le procedure previste dalla Legge, al fine di tutelare gli interessi del condominio e degli altri condomini.
In caso di infiltrazioni d’acqua in spazi condominiali, il primo passo da fare è determinare la fonte del problema. Se l’origine è all’interno dell’unità immobiliare, il proprietario è responsabile per la riparazione. Se invece la fonte è situata in una zona condominiale, l’Amministratore del condominio deve essere informato e l’intervento deve essere eseguito dal condominio. Nel caso in cui sia necessario effettuare riparazioni importanti o costose, è opportuno convocare un’assemblea straordinaria per discutere ed approvare la spesa.
Puoi provare a risolvere la situazione con il tuo inquilino, ad esempio spiegandogli l’importanza del pagamento delle spese condominiali. In alternativa, puoi rivolgerti a un avvocato per valutare la possibilità di agire in giudizio contro l’inquilino moroso.
È opportuno far presente che, in caso di mancato pagamento delle spese condominiali da parte dell’inquilino, il proprietario è in ogni caso responsabile e l’Amministratore del Condominio è tenuto ad avanzare ad egli, la richiesta di pagamento.
Sì, è necessario informare lo studio di amministrazione dell’affitto dell’appartamento in quanto l’Amministratore è responsabile nel tenere aggiornato l’elenco dei condomini e di conoscere chi occupa ogni unità immobiliare all’interno del condominio; e invero, l’Amministratore è obbligato a istituire e mantenere aggiornato il registro dell’anagrafe condominiale, il quale deve riportare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (ad es. usufruttuari) e di diritti personali di godimento (ad es. conduttori e comodatari), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
È bene dapprima sincerarsi, tramite un proprio fornitore, di che natura sia il danno, se privata o condominiale; in quest’ultimo caso, contattare l’Amministratore.
Sì, puoi delegare il tuo inquilino a rappresentarti in assemblea, a condizione che questa delega sia valida e conforme alla normativa vigente
In caso di disturbi causati da un vicino di casa, è consigliabile prima cercare un approccio conciliativo comunicando direttamente al il condòmino il proprio malessere; successivamente ci si dovrà rivolgere all’Amministratore chiedendo di intervenire tramite un richiamo formale.
Il termine per contestare le delibere assembleari è di 30 giorni a partire dalla ricezione del verbale.
Non devono apparire voci del genere perché il bilancio deve essere chiaro, comprensibile e di facile lettura.
Se dovessero esserci voci generiche o incomprensibili sul bilancio condominiale, sarebbe opportuno chiedere maggiori informazioni e chiarimenti all’Amministratore di condominio.
Se non si ricevesse una risposta soddisfacente, sarebbe possibile sollevare la questione in assemblea condominiale per avere una decisione collettiva sulla questione. In ultima istanza, è possibile rivolgersi ad un revisore, esperto di diritto condominiale per avere assistenza e consiglio sulle azioni da intraprendere.
In caso di morosità da parte di un condominio, l’Amministratore di Condominio può prendere diversi provvedimenti per cercare di risolvere la situazione. Ecco alcune delle azioni che possono essere intraprese:
Sollecito scritto: inviare una lettera di sollecito al condominio moroso per informarlo della situazione e richiedere il pagamento dei contributi condominiali arretrati.
Azione legale: intraprendere un’azione legale per ottenere il pagamento dei contributi condominiali arretrati. In questo caso, è importante seguire le procedure legali previste dalla Legge per evitare eventuali ricorsi.